Absence lors de l'acte de vente : conséquences, recours et solutions pratiques

L'acte de vente immobilier, appelé acte authentique, est signé chez le notaire à une date butoir fixée dans le compromis de vente ou la promesse de vente — généralement 3 mois après la signature de l'avant-contrat, le temps pour le notaire de réunir tous les documents et pour l'acheteur d'obtenir son financement. À cette date, vendeur et acheteur doivent obligatoirement être présents ou représentés.

Il y a absence au sens juridique du terme lorsqu'une partie n'est ni physiquement présente, ni représentée par un mandataire dûment habilité. Un simple retard conséquent peut aussi constituer une absence si le notaire se trouve dans l'impossibilité de maintenir l'acte dans les délais impartis.

Deux situations très différentes peuvent se présenter :

• L'absence involontaire : maladie soudaine, accident, empêchement professionnel urgent, retard de transport... La partie souhaite vendre ou acheter, mais ne peut pas se déplacer.
• L'absence révélatrice d'un désistement : la partie ne se présente pas parce qu'elle renonce à la vente, sans justification légitime.

Cette distinction est déterminante : les conséquences juridiques et financières ne sont pas du tout les mêmes selon le cas.

Un cas fréquemment mal compris mérite d'être traité à part : l'absence liée à un refus de prêt immobilier. La quasi-totalité des compromis de vente intègrent une condition suspensive d'obtention de crédit. Si l'acheteur ne parvient pas à financer son acquisition parce que sa banque refuse son dossier, cette condition suspensive s'active automatiquement.

Les conséquences sont alors radicalement différentes d'un désistement classique :

• La vente est annulée de plein droit, sans faute de l'acheteur.
• Le dépôt de garantie lui est intégralement restitué.
• Le vendeur ne peut réclamer aucun dommage-intérêt, dès lors que la démarche de l'acheteur était sincère et diligente.

Lorsqu'une partie sait à l'avance qu'elle ne pourra pas être présente à la signature de l'acte définitif, la procuration est la solution à mettre en place en priorité.

Une procuration permet à une personne de confiance désignée — le mandataire — de signer l'acte authentique de vente à la place de l'acheteur ou du vendeur absent. Le mandataire agit entièrement en son nom et pour son compte.

Pour être juridiquement valable, la procuration doit être précise et complète. Elle doit impérativement mentionner :

• La désignation exacte du bien immobilier concerné.
• Le prix de vente convenu et les modalités de paiement.
• L'identité et les coordonnées du mandataire désigné.
• Idéalement, un exemplaire du projet d'acte définitif en annexe.

La procuration peut prendre deux formes :

• Un acte authentique établi devant notaire : c'est la formule la plus sécurisante.
• Un acte sous seing privé dont la signature du mandant est certifiée par une autorité reconnue (maire, autre notaire), puis adressée au notaire instrumentaire par courrier — ce qui implique des délais à anticiper.

Depuis le décret n°2020-1422 du 20 novembre 2020 instaurant la procuration notariée à distance, il est possible de signer une procuration en la forme authentique à distance, via un procédé de signature électronique sécurisé auprès d'un notaire habilité. L'identité du mandant est vérifiée à distance par le notaire. Youtrust accompagne la signature électronique des procurations notariées à distance, permettant aux parties d'agir rapidement même depuis l'étranger.

Lorsque l'absence n'a pas pu être anticipée et qu'aucune procuration n'a été établie, deux issues sont possibles selon la volonté des parties.

Il convient de distinguer le retard simple de l'absence totale. Un retard — même conséquent — n'est pas juridiquement équivalent à une absence, à condition que la partie absente prévienne le notaire sans délai et que le rendez-vous puisse être maintenu ou décalé dans la journée. En revanche, si le notaire est contraint de clôturer le rendez-vous sans que la partie ait pu se présenter, le retard est assimilé à une absence au sens juridique. Dans les deux cas, il est impératif de contacter le notaire dès que le retard est connu, afin d'évaluer la faisabilité d'un maintien ou d'un report en urgence.

Si l'absence est involontaire et que les deux parties souhaitent maintenir la vente, elles peuvent convenir d'un commun accord d'un nouveau rendez-vous chez le notaire, le plus tôt possible.

Attention cependant : ce report peut générer un préjudice réel pour la partie présente, en particulier dans les ventes en chaîne. Exemples concrets :

• Un vendeur qui devait utiliser le prix de vente immédiatement pour financer le rachat d'un autre bien.
• Un acquéreur ayant besoin d'un logement de façon urgente, contraint d'engager des frais d'hébergement.

Dans ces cas, le notaire peut proposer une compensation : remboursement des frais d'hôtel ou de garde-meubles engagés, ou prise en charge des intérêts d'un prêt-relais par la partie défaillante.

Si l'absence révèle un refus catégorique de conclure la vente, la partie lésée dispose de deux recours devant le tribunal judiciaire :

1. Exiger la réalisation forcée de la vente : sur le fondement de l'article 1589 du Code civil, selon lequel "la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix", le tribunal peut ordonner la signature de l'acte.
2. Demander la résolution de la vente et des dommages-intérêts : la vente est annulée et la partie défaillante est condamnée à indemniser l'autre du préjudice subi.

La plupart des avant-contrats de vente prévoient un dépôt de garantie — généralement compris entre 5 % et 10 % du prix de vente — séquestré par le notaire jusqu'à la signature de l'acte définitif.

Situation moins fréquente, mais possible : le notaire lui-même est empêché le jour de la signature de l'acte authentique. Sans officier public compétent, l'acte ne peut pas être dressé.

Dans ce cas :

• La signature est reportée à la première date disponible.
• Le notaire absent peut se faire remplacer par un confrère de son étude ou d'un office notarial voisin, dans le respect des règles déontologiques applicables à la profession.
• Si le report génère un préjudice pour l'une ou l'autre des parties, la responsabilité professionnelle de l'étude notariale peut être engagée.

Un point souvent méconnu des parties : le droit à commission de l'agent immobilier est directement conditionné à la signature de l'acte authentique de vente.

En application de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, qui encadre l'activité des professionnels de l'immobilier en France :

• Si l'acte authentique n'est pas signé — en raison d'une absence ou d'un désistement d'une partie —, l'agent immobilier ne peut pas percevoir sa rémunération, quand bien même il aurait joué un rôle déterminant dans la mise en relation des parties.
• Si la vente est finalement réalisée à une date ultérieure (après report amiable ou exécution judiciaire), la commission reste pleinement due.

Cette règle peut créer des tensions avec l'agent, qui aura investi du temps et des ressources dans la mise en vente, la gestion du mandat de vente et la négociation. Elle constitue un argument supplémentaire pour résoudre une absence au plus vite et à l'amiable.

Pour éviter des complications juridiques et financières, voici les bonnes pratiques à adopter dès que vous pressentez un problème.

L'absence lors de l'acte de vente peut avoir des conséquences significatives — tant sur le plan juridique que financier — pour l'acheteur, le vendeur, et même l'agent immobilier. La procuration reste la solution la plus efficace lorsque l'absence est prévisible. En cas d'imprévu, le dialogue entre les parties et la réactivité auprès du notaire sont essentiels pour éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse. Lorsqu'un refus de prêt est en cause, la condition suspensive protège l'acheteur : le dépôt de garantie lui est restitué intégralement. Une règle d'or s'impose dans tous les cas : n'attendez jamais le dernier moment pour signaler une difficulté à votre notaire.