La loi ELAN — acronyme de Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique — a été définitivement adoptée par le Sénat le 16 octobre 2018 et promulguée le 23 novembre 2018 (publiée au Journal Officiel le 24 novembre 2018). Portée par le gouvernement Macron, cette loi ambitieuse entend répondre à une triple problématique : faciliter la construction de logements, simplifier le droit de la copropriété et accélérer la transition numérique du secteur immobilier en France.
Avec plus de 230 articles, la loi ELAN touche à de nombreux domaines : bail mobilité, encadrement des loyers, réforme des copropriétés, logement social, urbanisme ou encore dématérialisation des procédures. Elle concerne aussi bien les propriétaires, les locataires, les bailleurs sociaux que les professionnels de l'immobilier et de la construction.
Résumé en bref
- Date : Promulguée le 23 novembre 2018, la loi ELAN est entrée progressivement en vigueur entre 2019 et 2022.
- Objectif : Faciliter la construction de logements, moderniser la copropriété et accélérer la numérisation du secteur immobilier.
- Mesures phares : Création du bail mobilité (1 à 10 mois), réintroduction expérimentale de l'encadrement des loyers, réforme de la copropriété.
- Logement social : Obligation de regroupement pour les bailleurs sociaux gérant moins de 12 000 logements, afin de rationaliser la gestion du parc HLM.
- Numérique : Suppression de la mention manuscrite obligatoire dans l'acte de cautionnement — et depuis le 1er janvier 2022, la signature électronique du bail et de l'acte de cautionnement est pleinement autorisée, y compris entre particuliers.
Qu'est-ce que la loi ELAN ?
La loi ELAN (n° 2018-1021 du 23 novembre 2018) est une loi de réforme globale du secteur du logement en France. Son intitulé complet — "portant Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique" — illustre bien l'étendue de son champ d'application.
Elle s'inscrit dans une longue tradition législative initiée par la loi ALUR de 2014 (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), dont elle reprend certains volets tout en les révisant ou en les simplifiant. Là où la loi ALUR avait été critiquée pour sa complexité et ses effets parfois contra-productifs sur la construction, la loi ELAN affiche une ambition de simplification et d'accélération.
Ses quatre grandes orientations sont :
- Construire plus, mieux et moins cher : assouplissement des normes de construction, promotion de la transformation de bureaux en logements, recours simplifié aux appels d'offres
- Réformer les bailleurs sociaux : regroupement des organismes de logement social (OLS), création des organismes de foncier solidaire
- Répondre aux besoins de chacun : bail mobilité, encadrement des loyers, lutte contre l'habitat indigne
- Améliorer le cadre de vie : réforme du droit de la copropriété, modernisation des documents d'urbanisme (SCoT, PLUi)
Bon à savoir
La loi ELAN n'a pas remplacé la loi ALUR : elles coexistent et se complètent. Certaines dispositions ELAN ont modifié des articles existants du Code de la construction et de l'habitation, du Code civil ou de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.
Les mesures phares de la loi ELAN
La loi ELAN introduit plusieurs dispositifs structurants pour le marché immobilier français. Voici les plus importants.
Le bail mobilité : un contrat de location souple et encadré
L'une des innovations les plus emblématiques de la loi ELAN est la création du bail mobilité. Ce nouveau type de contrat de location meublée courte durée (de 1 à 10 mois, non renouvelable) s'adresse aux personnes en situation de mobilité professionnelle ou personnelle : formation professionnelle, études supérieures, apprentissage, stage, mission temporaire ou mutation.
Ses principales caractéristiques :
- Durée : 1 à 10 mois, fixée librement dans le contrat
- Non renouvelable et non reconductible tacitement (seule une modification de durée avant échéance est possible, dans la limite des 10 mois)
- Aucun dépôt de garantie n'est autorisé par le bailleur
- Destiné exclusivement aux logements meublés
- Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois
Ce dispositif répond à un besoin réel : fluidifier le marché locatif pour des profils mobiles (étudiants en alternance, salariés en mission, stagiaires), tout en offrant une solution flexible aux propriétaires souhaitant louer sans s'engager sur le long terme.
Attention
Le bail mobilité ne peut pas être transformé en bail de location classique à son échéance. Si le locataire souhaite rester dans le logement, un nouveau contrat (bail meublé classique d'un an) doit être signé séparément.
L'encadrement des loyers : une mesure expérimentale dans les zones tendues
La loi ELAN réintroduit l'encadrement des loyers à titre expérimental, initialement pour une durée de cinq ans (jusqu'au 25 novembre 2023), puis prolongé jusqu'au 25 novembre 2026 par la loi 3DS du 21 février 2022. Ce dispositif, abandonné après la loi ALUR, permet aux communes situées en zones tendues qui en font la demande de plafonner les loyers au moment de la mise en location ou du renouvellement du bail.
Les territoires ayant activé ce dispositif comprennent notamment Paris, Lille (avec Hellemmes et Lomme), Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier et les 24 communes du Pays basque (dont Bayonne, Biarritz et Anglet, depuis novembre 2024), qui ont chacun défini des loyers de référence par secteur géographique et type de logement.
Concrètement, le loyer d'un logement ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (loyer médian + 20 %) fixé par arrêté préfectoral. Un complément de loyer peut être exigé pour des caractéristiques exceptionnelles du bien.
Important
L'encadrement des loyers ne s'applique pas automatiquement à toutes les communes. Chaque territoire doit formuler une demande et être reconnu comme zone tendue. Vérifiez si votre commune est concernée auprès de la préfecture ou de l'observatoire local des loyers.
La transformation de bureaux en logements
Face à la pénurie de logements dans les grandes métropoles, la loi ELAN simplifie les procédures de transformation de bureaux vacants en logements. Elle assouplit les règles de changement de destination des bâtiments et facilite les autorisations administratives, notamment en permettant aux communes de délimiter des secteurs où ces transformations bénéficient de règles simplifiées.
Cette mesure vise à valoriser un parc tertiaire sous-utilisé — en particulier depuis l'essor du télétravail — pour créer de nouveaux logements sans artificialiser de nouveaux terrains.
Loi ELAN et copropriété : une réforme en profondeur
La réforme du droit de la copropriété constitue l'un des volets les plus attendus de la loi ELAN. Le droit applicable aux immeubles en copropriété, régi par la loi du 10 juillet 1965, n'avait pas connu de révision majeure depuis des décennies. La loi ELAN habilite le gouvernement à réformer ce droit par ordonnance — ce qui sera fait avec l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020.
Les principaux changements en copropriété
Les apports de la réforme pour les copropriétaires et les conseils syndicaux sont nombreux :
- Mise en conformité du règlement de copropriété : les règlements existants doivent être mis à jour pour intégrer les nouvelles obligations légales concernant les parties communes spéciales, les tantièmes et les droits de jouissance privative.
- Simplification des prises de décision : abaissement de certains seuils de majorité pour faciliter les travaux et la gestion courante
- Renforcement du rôle du conseil syndical : le conseil syndical peut se voir déléguer davantage de pouvoirs par l'assemblée générale
- Copropriétés en difficulté : création d'un régime spécifique pour les copropriétés fragiles ou en difficulté, avec des outils de redressement renforcés
- Régime simplifié pour les petites copropriétés : les copropriétés de moins de cinq lots bénéficient d'un régime allégé
Thème | Avant loi ELAN | Après loi ELAN |
|---|---|---|
Règlement de copropriété | Souvent obsolète, peu mis à jour | Mise en conformité obligatoire prévue |
Prise de décision en AG | Majorités élevées pour certains travaux | Seuils de majorité abaissés sur certains points |
Conseil syndical | Rôle consultatif limité | Possibilité de délégation de pouvoirs renforcée |
Petites copropriétés | Soumises au régime général | Régime simplifié (< 5 lots) |
Copropriétés en difficulté | Outils limités | Nouveau régime de redressement dédié |
Loi ELAN et logement social : vers de grands bailleurs sociaux
Le volet logement social de la loi ELAN représente une transformation structurelle majeure du secteur HLM en France. L'objectif est de rationaliser la gestion du parc de logements sociaux, fragmenté entre de nombreux organismes de tailles très inégales.
La mesure phare : les organismes de logement social (OLS) gérant moins de 12 000 logements sont tenus de se regrouper avec d'autres opérateurs ou d'adopter une nouvelle organisation (fusion, absorption, coopération), afin d'atteindre des seuils permettant des économies d'échelle et une meilleure gestion du patrimoine.
Autres dispositions notables pour le logement social :
- Renforcement des outils de lutte contre l'habitat indigne : pouvoirs élargis pour les préfets et les maires pour contraindre les propriétaires à effectuer des travaux ou pour procéder à des expulsions dans les situations les plus graves
- Vente de logements HLM facilitée : les bailleurs sociaux peuvent vendre davantage de logements de leur parc à leurs locataires ou à d'autres acquéreurs, afin de financer la construction neuve
- Création d'organismes de foncier solidaire (OFS) pour développer le bail réel solidaire (BRS), qui dissocie la propriété du bâti de celle du foncier pour rendre l'accession à la propriété plus accessible
Bon à savoir
Le bail réel solidaire (BRS), encouragé par la loi ELAN, permet à des ménages modestes d'acheter un logement à un prix inférieur au marché, en restant locataires du terrain appartenant à un organisme de foncier solidaire. Un mécanisme innovant pour l'accession sociale à la propriété.
Loi ELAN et urbanisme : SCoT, PLUi et documents d'urbanisme
La loi ELAN modernise également le cadre de l'urbanisme en France, notamment en renforçant la hiérarchie et la cohérence des documents d'urbanisme.
Parmi les évolutions notables :
- Renforcement du SCoT (Schéma de Cohérence Territoriale) : le SCoT devient le document pivot de référence pour les politiques d'aménagement du territoire. Il s'impose au PLUi (Plan Local d'Urbanisme intercommunal) et au PLU (Plan Local d'Urbanisme).
- Généralisation du PLUi : la loi ELAN encourage les communes à mutualiser leurs documents d'urbanisme à l'échelle intercommunale, pour une meilleure cohérence des politiques foncières et d'habitat.
- Simplification des normes : la loi réduit le nombre de documents de planification et clarifie la hiérarchie des normes d'urbanisme pour faciliter les projets de construction.
- Rôle des Architectes des Bâtiments de France (ABF) : la loi ELAN encadre davantage les délais d'instruction des demandes soumises à l'avis des ABF, pour accélérer les projets dans les zones protégées.
- Accessibilité des ERP (Établissements Recevant du Public) : les règles d'accessibilité sont clarifiées et les Agendas d'Accessibilité Programmée (Ad'AP) sont simplifiés.
Important
La loi ELAN n'a pas supprimé les PLU communaux là où une commune n'a pas souhaité intégrer un PLUi. Le passage au PLUi reste optionnel pour les communes membres d'une intercommunalité, sauf disposition contraire de leur statut.
Loi ELAN et dématérialisation : vers un bail de location 100 % numérique
Le volet numérique de la loi ELAN s'attaque à l'un des derniers obstacles à la dématérialisation complète du bail de location : la mention manuscrite obligatoire dans l'acte de cautionnement.
La suppression de la mention manuscrite dans la caution solidaire
La caution solidaire qui accompagne le bail de location nécessitait jusqu'alors une mention manuscrite des garants — souvent longue et fastidieuse à recopier. Cette obligation constituait un frein majeur à la numérisation du processus locatif, car elle empêchait une automatisation totale de la souscription à un bail.
L'article 47 de la loi ELAN simplifie ce formalisme en supprimant l'obligation de rédiger la mention d'engagement à la main, tout en préservant le contenu de cet engagement. Comme l'indique le texte de loi :
"L'article 47 simplifie le formalisme de l'acte de cautionnement tel que prévu par l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs […] en supprimant la lourdeur de l'obligation actuelle du caractère manuscrit de la mention d'engagement par la caution, tout en préservant le contenu de cet engagement. La dématérialisation complète de la procédure de mise en location de logements sera donc possible, plus simple et plus rapide, favorisant l'accès au logement."
Concrètement, le cautionnaire doit désormais signer l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer, les conditions de révision et une mention exprimant explicitement sa connaissance de l'étendue de son engagement — une simple signature étant suffisante.
Cela permet à des profils comme un étudiant venu de province chercher un logement à Paris d'obtenir la signature de ses garants à distance, sans allers-retours coûteux de documents papier.
La signature électronique du cautionnement : désormais pleinement autorisée
La loi ELAN a posé la première pierre de la dématérialisation. La réforme a été parachevée par l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, entrée en vigueur le 1er janvier 2022.
Cette ordonnance a supprimé l'exclusion que prévoyait l'ancien article 1175 du Code Civil pour les actes relatifs aux sûretés personnelles ou réelles. Résultat : depuis le 1er janvier 2022, la signature électronique d'un acte de cautionnement est pleinement légale, y compris entre particuliers.
Bon à savoir
Depuis le 1er janvier 2022, la dématérialisation est totale : bail de location, état des lieux, acte de cautionnement — l'ensemble des documents du dossier locatif peut être signé électroniquement, que les parties soient des professionnels ou des particuliers. L'article 1175 du Code Civil, dans sa rédaction actuelle, ne soumet plus à restriction que les actes relatifs au droit de la famille et des successions.
La signature électronique du bail : comment Youtrust répond à cet enjeu
La loi ELAN et la réforme de 2022 ont ouvert la voie à une dématérialisation complète du processus de mise en location. Pour les professionnels de l'immobilier comme pour les particuliers, l'ensemble des documents constituant un dossier locatif peut désormais être signé électroniquement : bail, état des lieux, annexes, acte de cautionnement.
Youtrust propose une solution de signature électronique adaptée aux besoins des acteurs immobiliers, avec notamment un protocole de consentement permettant de garantir la bonne compréhension du contrat par le signataire. Ce protocole se matérialise par :
- L'ajout d'une case à cocher précédée d'un texte attestant de la compréhension des termes du contrat
- Un texte à recopier au clavier, proche dans son esprit de la mention manuscrite traditionnelle, mais sans contrainte physique
Ces éléments viennent enrichir le dossier de preuves qui atteste de la validité juridique de la signature électronique, renforçant ainsi la valeur légale du document.
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Bilan de la loi ELAN en 2026 : ce qui a changé
Près de huit ans après sa promulgation, quel bilan dresser de la loi ELAN ?
Sur le volet logement social, le mouvement de regroupement des bailleurs sociaux a largement abouti, réduisant significativement le nombre d'organismes HLM en France. Cette rationalisation a permis des économies de gestion, même si certains acteurs déplorent une perte de proximité avec les territoires.
Sur le volet copropriété, la mise en conformité des règlements reste un chantier en cours pour de nombreuses copropriétés, notamment les plus anciennes ou les moins bien gérées. Les outils de traitement des copropriétés en difficulté ont en revanche montré leur efficacité dans plusieurs cas emblématiques.
Sur le bail mobilité, le dispositif s'est progressivement installé dans le paysage locatif et répond à une demande réelle, notamment dans les villes universitaires et les bassins d'emploi dynamiques.
Sur l'encadrement des loyers, les résultats sont mitigés : les dispositifs expérimentaux dans les grandes villes ont freiné la hausse des loyers dans certains secteurs, mais leur impact réel sur l'accessibilité du logement reste débattu par les économistes et les professionnels de l'immobilier. L'expérimentation, prolongée jusqu'au 25 novembre 2026, devrait faire l'objet d'une évaluation législative à cette échéance.
Sur le volet numérique, la dématérialisation du bail de location a fortement progressé, portée par la suppression de la mention manuscrite et, depuis 2022, par l'autorisation complète de la signature électronique de l'ensemble des documents locatifs — bail et cautionnement inclus. La transformation numérique du secteur immobilier s'est accélérée, avec une adoption croissante par les agences et les administrateurs de biens.
Bon à savoir
La loi ELAN a également posé les bases réglementaires de l'aménagement numérique du territoire, en accélérant le déploiement des réseaux très haut débit et la couverture mobile dans les zones rurales — volet souvent oublié mais central dans l'acronyme "Aménagement du Numérique".
Conclusion
La loi ELAN représente l'une des réformes législatives les plus complètes du secteur immobilier français de ces dernières décennies. En combinant simplification de la construction, modernisation de la copropriété, rationalisation du logement social et accélération de la transition numérique, elle a profondément reconfiguré le cadre juridique dans lequel évoluent propriétaires, locataires, bailleurs sociaux et professionnels de l'immobilier.
Pour les acteurs du marché locatif, son apport le plus immédiat reste la dématérialisation du bail de location : une avancée majeure que la réforme des sûretés de 2022 a rendue totale, permettant de gérer l'ensemble du processus locatif à distance, rapidement et en toute sécurité juridique.
FAQ - Tout savoir sur la loi ELAN
Qu'est-ce que la loi ELAN ?
La loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) est une loi française promulguée le 23 novembre 2018 qui réforme la construction, le logement social, la copropriété et le numérique immobilier.
Qu'est-ce que le bail mobilité créé par la loi ELAN ?
Le bail mobilité est un contrat de location meublée de courte durée (1 à 10 mois), sans dépôt de garantie, destiné aux personnes en formation, stage, apprentissage ou mission temporaire.
Quels sont les impacts de la loi ELAN sur les copropriétés ?
La loi ELAN a réformé le droit de la copropriété via une ordonnance de 2019 : mise en conformité des règlements, simplification des majorités en assemblée générale, régime allégé pour les petites copropriétés.
La loi ELAN autorise-t-elle la signature électronique d'un bail et d'un acte de cautionnement ?
Oui. La loi ELAN a supprimé la mention manuscrite obligatoire dans l'acte de cautionnement. La réforme du droit des sûretés de 2022 a ensuite levé le dernier obstacle juridique : depuis le 1er janvier 2022, la signature électronique est valide pour l'ensemble des documents locatifs — bail, état des lieux et acte de cautionnement — aussi bien pour les professionnels que pour les particuliers.
L'encadrement des loyers est-il obligatoire dans toutes les villes ?
Non. L'encadrement des loyers instauré par la loi ELAN est expérimental et optionnel : seules les communes en zones tendues qui en font la demande l'appliquent. En 2026, les territoires concernés sont Paris, Lille (avec Hellemmes et Lomme), Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier et 24 communes du Pays basque.
